近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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